Comprar Imóvel ou Investir em Fundo Imobiliário? Veja as Diferenças

Camila Haeckel, do Inspiração Invest, com Luiz André Duarte, sócio da Athena-BGA - Arthur Mota/Folha de Pernambuco

Camila Haeckel Blanke, especialista em investimentos que trabalha no mercado financeiro e do Inspiração Invest, parceira do Folha Finanças, entrevista nesta semana Luiz André Duarte, agente de Investimentos certificado pela CVM/Ancord e sócio da Athena-BGA, escritório de assessoria da XP Investimentos em Pernambuco há 11 anos. 

Na conversa, Luiz André fala sobre os investimentos no mercado imobiliário, e quais as opções mais vantajosas neste segmento.

Luiz André é formado em engenharia civil e economia e possui MBA em finanças pelo Cedepe. Atuante no mercado financeiro desde 2003 e presta assessoria através da Athena-BGA Investimentos, escritório de maior referência em assessoria de investimentos do estado.

Confira a seguir a entrevista completa com Luiz André Duarte.

O que são fundos imobiliários e como adquirir?

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) são constituídos por cotas acessíveis a qualquer investidor que tenha cadastro em uma corretora de valores. Essas cotas são parte de um capital investido em ativos imobiliários e são negociadas no livre mercado da bolsa de valores. Então, cada indivíduo que comprar cotas de um FII, detém o direito de receber parte do rendimento desse fundo, proporcionalmente ao número de cotas que possuir.

Os FIIs devem distribuir, no mínimo, 95% do lucro líquido e isento de Imposto de Renda para o cotista pessoa física que possuir menos de 10% do FII.

Quais os tipos de fundos imobiliários?

Existem diferentes tipos de fundos imobiliários, cada um focado em um tipo de estratégia e com um nível diferente de risco, são eles:

Fundos de tijolos: Investem em imóveis físicos. Podem ser edifícios empresariais, shoppings, galpões logísticos, universidades, hospitais, entre outros;

Fundos de fundos: Investem em cotas de outros fundos imobiliários. Tem como característica principal a diversificação;

Fundos de desenvolvimento: Investem em projetos imobiliários em estágios iniciais, para obter lucro com a venda ou arrendamento dos imóveis desenvolvidos;

Fundos de recebíveis imobiliários: Investem em títulos de renda fixa lastreados no mercado imobiliário. Esses títulos possuem excelentes relações de risco retorno, com garantias reais e fluxos determinados.

Quais são as vantagens e desvantagens de investir em fundos imobiliários?

As principais vantagens são: contar com uma gestão profissional, receber o lucro direto na sua conta corrente da corretora, alta agilidade para comprar e vender as cotas dos fundos e nesse caso sendo possível vender apenas parte do imóvel, isenção de IR na distribuição de lucros, baixa burocracia na aquisição de cotas quando comparamos com uma compra ou venda de imóvel físico, possibilidade de diversificar o seu portfolio imobiliário através de vários segmentos anteriormente citados e poder iniciar o investimento com pouco dinheiro.

Já as desvantagens são: risco de desvalorização das cotas, já que as mesmas são negociadas na bolsa de valores; taxa de administração, que é o pagamento pelo trabalho do gestor do fundo; risco de vacância, que diminui os dividendos distribuídos; risco físico, pois os FIIs investem em imóveis que estão suscetíveis a desastres naturais; risco de sazonalidade, principalmente em FIIs que investem em shoppings e lojas que vendem mais ou menos em certa época do ano, risco de execução da obra, principalmente em fundos de desenvolvimento onde o empreendimento ainda está em construção e há o risco de não ser concluído, e risco de crédito, quando se concentram em CRIs e LCIs.

Investimentos em Fundos Imobiliários Fundos Imobiliários x Compra de imóvel 

Comprar imóvel ou investir em fundo imobiliário?

Comprar imóveis para investir é algo cultural no Brasil. A resposta, na maioria dos casos, é que, normalmente, é mais simples, lucrativo e prático investir em fundos imobiliários. Na verdade, comprar um imóvel físico para investir muitas vezes só é recomendado se você é um expert do mercado imobiliário da sua cidade e caso possua bastante tempo para análise de todos os detalhes de cada empreendimento, como localização do imóvel, construtora, potencial de valorização entre outros.

Mesmo assim, como comprador de imóvel para investimento, você terá que arcar integralmente com custos extras como burocracia, vacância, inadimplência e manutenções periódicas para tentar maximizar o preço do seu aluguel.

E claro, para investir você deve possuir o valor total da compra à vista. Afinal, não adianta querer investir em imóveis se o seu financiamento cobra mais que o dobro da sua rentabilidade com aluguéis em juros pelo empréstimo.

Acredite, existem mais riscos em perder dinheiro comprando um imóvel do que investindo em FIIs. Essa é uma realidade!

Assim, os FIIs têm se tornado uma ótima alternativa ou excelente complemento até mesmo em relação a outras aplicações como CDBs, Tesouro Direto e ações.

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