Caixa lança crédito imobiliário corrigido pela inflação; entenda como vai funcionar

Segundo a Caixa, o saldo devedor será atualizado pelo IPCA, a exemplo do que ocorre com a TR, hoje zerada

Caixa Econômica FederalCaixa Econômica Federal - Foto: Marcelo Camargo/Agência Brasil

A Caixa Econômica Federal lançou, nesta terça-feira (20), uma linha de crédito imobiliário corrigida pelo IPCA, índice oficial de preços, com o argumento de que o novo financiamento vai reduzir os juros para compra da casa própria -embora o indicador seja considerado mais instável que a Taxa Referencial (TR), usada hoje.

Segundo a Caixa, o saldo devedor será atualizado pelo IPCA, a exemplo do que ocorre com a TR, hoje zerada. As mudanças valem para o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), para imóveis até R$ 1,5 milhão e que permite o uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), e para o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), para aqueles acima desse valor e sem a possibilidade de uso do Fundo.

A taxa mínima da nova linha, oferecida a clientes com melhor perfil de risco, será de IPCA + 2,95% ao ano, enquanto a máxima ficará em IPCA + 4,95% ao ano. Hoje, o banco, que detém mais de 70% do crédito habitacional do país, cobra juros de 8,5% a 9,75% ao ano mais TR nas principais linhas de crédito imobiliário -no programa Minha Casa, Minha Vida, os juros são menores.

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Os contratos poderão ter prazo de até 360 meses e valor máximo financiado de 80%. Para obter o financiamento, o cliente só poderá ter, no máximo, 20% de renda comprometida -hoje, o percentual é de 30%. Ou seja, a nova linha será oferecida a quem tem mais folga no orçamento e, portanto, risco menor de dar calote.

Para especialistas, a oscilação do IPCA pode tornar o financiamento mais arriscado e caro ao cliente, principalmente pelo longo prazo do crédito -o contrato pode ter duração de 35 anos. O IPCA é mais agressivo, respondendo mais rapidamente a alguma turbulência econômica. A TR é menos instável e hoje está zerada. O saldo devedor, portanto, não sofre correção na prática.

A mudança foi aprovada em reunião do Conselho Monetário Nacional (CMN) realizada na última semana.

Com a nova linha de crédito, a Caixa quer emprestar mais, ancorando-se na possibilidade de empacotar esse crédito e vendê-lo a investidores -que vão avaliar se vale correr o risco de inadimplência de clientes, em vez de optar pela segurança de um título público que, hoje, remunera IPCA mais 3% ao ano, em média.

Recentemente, o presidente da Caixa, Pedro Guimarães, estimou que poderá emitir até R$ 100 bilhões em papéis lastreados com financiamentos imobiliários. No primeiro ano, esse número seria de R$ 10 bilhões.

Cálculos conservadores indicam que a Caixa poderia dobrar sua carteira de crédito habitacional, passando dos atuais R$ 449 bilhões, no primeiro trimestre deste ano, para quase R$ 1 trilhão.

Nos EUA, o mercado de securitização imobiliária causou uma das mais graves crises financeiras mundiais. Em 2008, grandes bancos foram à lona por terem adquirido títulos podres de hipotecas americanas.

Com a mudança, a Caixa se alinha à estratégia do governo de reacender a economia -indicador do Banco Central sugere que o Brasil está em recessão técnica, apontando dois trimestres seguidos de queda do PIB (Produto Interno Bruto).

Em junho, a Caixa anunciou redução de 1,25 ponto percentual nas taxas de juros para financiamentos imobiliários concedidos com recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), que hoje responde por quase 40% do total dos financiamentos.

Também abriu rodadas de renegociação de contratos em atraso concedendo, em alguns casos, até 90% de descontos de juros. Essa campanha atingiu 2,3 milhões de pessoas.

Entenda o funcionamento do novo serviço:

O que é o novo financiamento imobiliário da Caixa?
O cliente poderá contratar um financiamento cuja taxa de juros terá dois componentes: uma taxa fixa, entre 2,95% e 4,95% ao ano, mais a variação da inflação (pelo IPCA mensal).

Considerando a previsão do mercado financeiro de que a inflação termine o ano a 3,71%, isso significaria que o crédito imobiliário teria um custo ao redor de 6,71%. Para 2020, a expectativa de inflação é de 3,90%, o que levaria a taxa média para ao redor de 6,90%. A taxa sempre mudará conforme muda a inflação.

O banco financiará até 80% do imóvel e o prazo será de 30 anos. Além disso, parcela da renda comprometida poderá ser de 20%. Tradicionalmente os bancos permitem comprometimento de até 30% da renda com parcelamento da casa própria.

Essa taxa é menor que a cobrada pelos bancos atualmente?
Depende. Bancos têm concedido financiamentos com taxas prefixadas a partir de 7,99% ao ano mais TR (que atualmente está zerada). Nas linhas pró-cotista e Minha Casa, Minha Vida, que usam recursos do FGTS, as taxas são mais baixas. A expectativa, além disso, é que os juros caiam conforme a Selic é reduzida pelo Banco Central. A taxa básica de juros está em 6% ao ano e pode terminar 2019 em 5%, conforme projeções do mercado financeiro.

Sempre será vantajoso o financiamento pelo IPCA?

Só será vantajoso se a inflação se mantiver baixa porque é disso que depende o custo menor. Se a inflação disparar, o financiamento imobiliário poderá pesar no orçamento. A correção pelo IPCA, assim como na TR, será mensal. A diferença é que a TR oscila menos que a inflação.

Por que a Caixa conseguirá cobrar uma taxa fixa menor no financiamento nesse sistema e não consegue baixar o financiamento tradicional?
O que a Caixa planeja é criar um mercado de títulos de dívida de financiamento imobiliário. Vários contratos de créditos seriam emitidos e vendidos no mercado a uma taxa de juros fixa mais a inflação, em uma estrutura de remuneração parecida com títulos da dívida pública Tesouro IPCA+.

Com mais dinheiro e sem a necessidade de carregar a dívida, o banco poderia emprestar mais, reduzindo o custo do dinheiro.

E por que não é possível fazer isso hoje?
Um dos motivos é que as fontes de dinheiro do setor imobiliário, a poupança e o FGTS, são corrigidas pela TR. O problema é que a TR não é um indicador levado em consideração pelos investidores para corrigir suas aplicações. Não haveria no mercado demanda por investimentos atrelados à TR.

Quem vai poder contratar o novo financiamento?
A ideia da Caixa é restringir o produto a consumidores de maior poder aquisitivo e que compram imóveis mais caros. Eles teriam maior capacidade de compreender e de acomodar no orçamento mensal as oscilações da inflação. O Minha Casa, Minha Vida, por exemplo, continua com o sistema atual.

O que acontece se a inflação disparar, como já aconteceu muitas vezes no Brasil?
O custo do financiamento também sobe e a taxa pode ficar mais cara que o esperado pelo consumidor.

Poderei mudar para a taxa prefixada depois de aderir a um financiamento pelo IPCA?
Não. O consumidor precisa seguir pelo mesmo sistema. Em uma comparação, hoje o consumidor pode escolher o sistema de amortização do financiamento imobiliário, a tabela Sistema de Amortização Constante, que reduz o valor das parcelas (SAC) ou a Price (que começa com parcelas mais baixas). Uma vez iniciado o financiamento, ele não pode trocar mesmo que mude para outra instituição financeira.

E será possível fazer portabilidade de crédito para outros bancos?

Dependerá dos outros bancos oferecerem a nova modalidade de financiamento. Por enquanto, eles afirmam que estudam o novo sistema e querem mais informações sobre o modelo.

Como funciona o crédito imobiliário em outros países?


Nos Estados Unidos, existem três modelos:
- Juros prefixados, como no Brasil;
- Juros pós-fixados (que acompanham a taxa de juros decidida pelo Fed, o banco central americano);
- Taxa híbrida: a taxa é prefixada por períodos mais curtos, três ou cinco anos, por exemplo. E após esse prazo, a taxa é revista para contemplar a mudança na taxa básica de juros. Lá os financiamento também costumam ser de 30 anos.
Na Europa, consumidores também encontram a possibilidade de contratar juros prefixados ou variáveis.

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