MCMV favorece classe média e amplia mercado de imóveis
Faixa 4 do programa Minha Casa, Minha Vida, récem-lançada, facilita o acesso da classe média a um imóvel próprio e também pode destravar um novo ciclo, estimulando o setor da construção civil
A classe média brasileira agora tem mais um incentivo para realizar o sonho da casa própria. A criação da Faixa 4 no programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) permitirá que famílias com renda de R$ 8 mil a R$ 12 mil mensais possam financiar a compra de imóveis de até R$ 500 mil, novos ou usados, com taxas de juros nominais de 10% ao ano.
Aprovada pelo Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) no dia 15 de abril, a medida representa uma expansão do programa habitacional, criado em 2009, que até então contemplava apenas famílias de renda mais baixa.
Novo ciclo
A decisão de ampliar o MCMV para incluir a classe média pode destravar um novo ciclo no setor da construção civil. De acordo com o presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco (Ademi-PE), Rafael Simões, o impacto da mudança já pode ser percebido no mercado, que vem se preparando para a nova demanda.
"Hoje, já existe uma oferta significativa de imóveis nessa faixa de valor. No Recife, por exemplo, são lançadas, em média, 4,5 mil unidades por ano, das quais 15% estão na faixa entre R$ 350 mil e R$ 500 mil", afirmou Simões.
Segundo ele, a entrada desses imóveis no programa tende a destravar uma demanda que estava represada por falta de acesso a crédito em condições mais favoráveis. A expectativa do governo é beneficiar mais de 120 mil famílias ainda em 2025, com recursos que somam R$ 30 bilhões, metade do FGTS e a outra metade captada por instituições financeiras.
A nova faixa vem em um momento estratégico, especialmente para o segmento de empreendimentos voltados ao público intermediário. "A tendência é que uma parte relevante do mercado comece a se reorganizar para ofertar imóveis dentro desse novo limite", destacou.
Liquidez
Rafael explica que o processo inicial será de liquidez dos estoques já existentes. "Inicialmente, veremos os estoques existentes nessa faixa ganharem nova liquidez com o acesso ao FGTS. Em seguida, incorporadoras devem ajustar seus produtos para atender essa demanda, sobretudo em regiões com bom acesso urbano e infraestrutura".
O potencial de crescimento para o setor também se traduz em expectativas de lançamentos e mais empregos.
"Incluir essa camada da população no escopo do programa, com recursos do FGTS, muda a dinâmica do setor. O aumento do poder de compra gera um novo ciclo de lançamentos, ativa a cadeia produtiva e contribui diretamente para a geração de empregos formais", avaliou.
Aquisição
Para a empresária e arquiteta Maíza Neri, o ajuste nas regras de adesão ao programa chega em boa hora. Maíza, que agora se enquadra no novo limite de renda, já vinha pesquisando opções de financiamento para viabilizar a compra de um apartamento nas proximidades do município de Paulista, na Região Metropolitana do Recife (RMR). No entanto, os planos acabaram engavetados diante da falta de condições atrativas no mercado.
A busca para adquirir um imóvel, no entanto, foi interrompida pela dificuldade de encontrar financiamentos acessíveis. Com a criação da nova faixa de renda do MCMV, Maíza pretende retomar a procura por um imóvel que atenda às preferências dela, agora com a expectativa de concretizar a compra.
"A ideia de comprar um novo imóvel vem do desejo de ter um patrimônio no meu nome, algo que eu possa deixar para meus filhos e que seja meu refúgio daqui a algum tempo", explicou. Na área profissional de Maíza, a arquitetura, a notícia também traz boa expectativas em relação à alta na demanda por serviços.
Ela espera um aumento de projetos de arquitetura com a facilitação da compra de imóveis para a classe média. "A tendência é que a adesão à compra de apartamentos aumente significativamente, o que deve impulsionar também a demanda por novos projetos habitacionais. Já vinha acompanhando de perto as movimentações em torno dessa atualização no programa e estava ansiosa pela liberação, justamente pela expectativa de aquecimento do mercado", afirmou.
Estratégia
Para o CEO da Moura do Dubeux, Diego Wanderley, a mudança favorece uma linha exclusiva de imóveis ofertada pela empresa voltada a quem busca o primeiro imóvel com preço competitivo. "Uma ótima oportunidade para a linha MOOD, pois amplia a quantidade de famílias aptas a adquirir imóveis com uma taxa de juros mais barata que a média do mercado", avaliou ele.
O empresário acrescenta que a taxa de juros oferecida é competitiva o suficiente para atrair o novo perfil de comprador, considerando a realidade local. "O Recife tem hoje o segundo aluguel mais caro do Brasil", apontou.
O financiamento, ainda segundo ele, se torna uma alternativa vantajosa para muitos, pela previsibilidade e condições de pagamento estendidas. "A MOOD, da Moura Dubeux, foi pensada para atender uma forte demanda da classe média que não conseguia mais ter acesso ao imóvel novo", destacou.
De acordo com o executivo, os empreendimentos da MOOD já estão "alinhados com as diretrizes da nova Faixa 4 do MCMV". O maior impacto, segundo ele, será no aumento da demanda, que deverá aumentar a quantidade de lançamentos no segmento. A parceria com instituições financeiras será fundamental para viabilizar o acesso dos compradores ao crédito. "Temos um ótimo relacionamento com a Caixa, que é a instituição que viabiliza o acesso ao programa. Do ano passado para cá, entregamos três empreendimentos financiados pelo banco e temos mais quatro em andamento", revelou.
Regras
Na outra ponta, o setor ainda enfrenta desafios regulatórios que precisam ser vencidos para aproveitar plenamente o novo cenário. "Estamos em um momento estratégico, discutindo a nova Lei de Uso e Ocupação do Solo do Recife", explicou o presidente da Ademi, Rafael Simões.
"A grande pergunta é se alguém é contra trazer moradias para dentro da cidade? É preciso um esforço coletivo para garantir que as regras urbanas não sejam um entrave".
De acordo com Rafael, a Ademi defende a criação de instrumentos urbanísticos que incentivem a construção de moradias bem localizadas, com infraestrutura adequada e densidade compatível com os centros urbanos. "Temos nos posicionado ativamente, propondo gatilhos e instrumentos que permitam expandir a oferta habitacional dentro dos limites urbanos com qualidade", afirmou.