Permutas com incorporadoras: o que realmente diz a COSIT 89/2025
A recente Solução de Consulta COSIT nº 89/2025, da Receita Federal, trouxe novamente ao debate a tributação das permutas de terrenos por unidades futuras em empreendimentos imobiliários. Manchetes chegaram a sugerir mudanças radicais e insegurança para proprietários, mas a análise técnica do ato normativo mostra um cenário bem diferente: a COSIT apenas reafirma regras já existentes, em especial as previstas na Instrução Normativa SRF nº 84/2001.
Na prática, a Receita reforça que o valor de alienação do terreno deve ser determinado ou, ao menos, determinável. Caso não haja estipulação objetiva, adota-se o valor de mercado como parâmetro inicial. Se o resultado final superar esse montante, procede-se a ajustes com a devida tributação complementar. Além disso, o ganho de capital continua sendo apurado de forma proporcional ao efetivo recebimento, e despesas de corretagem podem ser deduzidas.
Portanto, não há inovação nem aumento de carga tributária. O que se tem é maior clareza para operações em que a remuneração do proprietário do terreno ocorre de forma vinculada ao resultado do empreendimento. A tributação não é antecipada sobre valores incertos, mas acompanha os recebimentos ao longo do contrato.
O verdadeiro desafio está no planejamento contratual. Contratos mal estruturados, que deixam o preço da alienação indeterminado, aumentam o risco de questionamentos e litígios. Já instrumentos claros, que fixam critérios de avaliação, valores de referência e regras de ajuste, garantem segurança e compatibilidade com a legislação tributária.
Em resumo, a COSIT nº 89/2025 não inaugura um regime mais gravoso. Ao contrário, reafirma parâmetros consolidados e reforça a importância de técnica jurídica e contábil na estruturação das permutas imobiliárias. A “dor de cabeça”, portanto, não está na norma, mas na ausência de contratos bem elaborados.
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