Qual é o novo limite para financiar imóvel? Posso usar o FGTS? Crédito vai aumentar?

O presidente Luiz Inácio Lula da Silva anunciou hoje um novo modelo de crédito imobiliário com recursos da poupança que, segundo o Banco Central, vai injetar até R$ 52,4 bilhões de recursos no setor no seu primeiro ano de vigência.

O aumento de recursos disponíveis para compra da casa própria é de R$ 36,9 bilhões de forma imediata.

A medida faz parte da estratégia do governo de agradar à classe média, às vésperas do ano eleitoral. Mas, para o consumidor, o que muda na prática? Veja abaixo os principais pontos das medidas anunciadas hoje.

Novo valor para compra com FGTS

Como fica: o novo limite será de R$ 2,25 milhões
O que dá para comprar? Com os novos valores, será possível adquirir com FGTS e com financiamento mais barato imóveis em bairros de classe média alta, como Leblon (Rio de Janeiro) e Itaim Bibi (São Paulo). Confira aqui alguns exemplos.

Parcela maior de financiamento
O presidente da Caixa Econômica Federal, Carlos Antônio Vieira Fernandes, anunciou que o banco vai voltar a financiar 80% do valor dos imóveis residenciais.

Desde novembro de 2024, o limite para financiamento da Caixa era de 70% do valor dos imóveis. Agora, segundo Fernandes, as mudanças anunciadas no crédito imobiliário e também as alterações nas regras de saques do FGTS, definidas na segunda-feira, possibilitarão voltar para a faixa maior de financiamento, já que haverá mais recursos disponíveis no banco.

Incentivos para bancos financiarem imóveis
O Conselho Monetário Nacional (CMN) e o Banco Central (BC) criaram novas regras para incentivar o financiamento de imóveis pelos bancos. Segundo o BC, o novo modelo viabiliza R$ 111 bilhões de recursos no primeiro ano, tornando disponíveis R$ 52,4 bilhões a mais, em relação às regras atuais.

De forma imediata, serão R$ 36,9 bilhões a mais.

Os financiamentos habitacionais, no Brasil, têm como principal fonte de financiamento os recursos administrados pelo Fundo de Garantia e também o dinheiro depositado por clientes de cadernetas de poupança nos bancos. Há linhas de crédito com outros recursos, porém, normalmente, têm custo maior.

As regras baixadas nesta sexta-feira permitem aos bancos usarem uma parcela maior de recursos da caderneta de poupança que antes as instituições financeiras eram obrigadas a depositar como compulsórios (quantia que o Banco Central "recolhe" para controlar o volume de dinheiro em circulação no sistema financeiro nacional).

Como é hoje

• Os recursos captados com caderneta de poupança pelos bancos têm a seguinte destinação obrigatória:
• 65%: financiamento habitacional
• 20%: depósito compulsório (recursos que são recolhidos pelo Banco Central para controlar a quantidade de dinheiro em circulação na economia)
• 15%: uso livre pela instituição financeira

A partir de agora e até o fim de 2026

• 65%: financiamento habitacional convencional
• 20%: compulsório obrigatório, dividido assim:
• 15%: retido no Banco Central
• Até 5%: poderá ser deduzido da exigência do recolhimento caso seja direcionado para operações de financiamento habitacional, garantindo até R$ 36,9 bilhões em liberação de recursos imediatos para o setor. 

15%: uso livre pela instituição

A partir de 2027
No novo modelo, o percentual do saldo dos depósitos de poupança a ser aplicado em operações de crédito imobiliário será elevado gradualmente de 65% para 100%. Funcionará da seguinte forma: a cada R$ 1 concedido em financiamento habitacional, o banco destrava o acesso ao mesmo volume de recursos da poupança para usar livremente por um período predeterminado. Passado esse período, teria de conceder novo crédito para renovar a permissão para uso livre.

Mas haverá uma exigência: ao menos 80% desse montante deverá estar dentro do SFH, modalidade que tem juros máximos de 12% ao ano mais TR. O percentual do compulsório será reduzido em 1,5 ponto percentual por ano, chegando a zero no final de 10 anos.

Incentivos para a classe média baixa

O novo instrumento de financiamento habitacional prevê incentivos para os bancos financiarem imóveis mais baratos, de até R$ 1 milhão. Nesse caso, o período de acesso aos recursos da poupança para uso livre será de 7 anos. Se o empréstimo for para imóveis acima de R$ 1 milhão, o prazo cai para 5 anos.

Já os financiamentos destinados à produção de imóveis residenciais poderão ser computados por 2 anos.

Ao final desse período que varia de 2 a 7 anos, a instituição financeira terá que conceder novo financiamento imobiliário para renovar o acesso aos compulsórios.

Transição suave para depender menos da poupança
O novo modelo de financiamento habitacional, antecipado pelo GLOBO, foi desenvolvido pelo Banco Central em parceria com o Ministério das Cidades e com o Ministério da Fazenda, além da Caixa, para propiciar uma transição suave para um modelo com menor dependência dos recursos da caderneta de poupança, cujo saldo vem minguando em meio à concorrência com aplicações mais rentáveis.

"Com essas medidas, espera-se uma ampliação na concessão de financiamentos imobiliários e do acesso ao crédito para aquisição da casa própria em condições adequadas, em especial para famílias de menor renda não contempladas por programas habitacionais, mantendo-se preservada a robustez das regras de originação dessas operações de crédito", disse o BC, em nota.

Na prática, a nova dinâmica amplia gradualmente o direcionamento obrigatório dos depósitos de poupança pelos bancos para a concessão de crédito imobiliário de 65% para 100%

Incentivo à correção pelo IPCA
As mudanças realizadas também incluem um incentivo para contratação de financiamento habitacional indexado a índices de preços, como o IPCA, em vez da Taxa Referencial, ligada à poupança. Será permitido a inclusão de um componente adicional de amortização. Ou seja, o tomador poderá pagar um pouco mais de juros mensalmente para compensar eventual alta da inflação futura.

"Propicia-se mais segurança para essas operações, assegurando maior previsibilidade aos mutuários quanto aos valores das prestações", destacou o BC

Atualmente, os bancos já oferecem essa modalidade, normalmente com juros mais baixos do que nos financiamentos via poupança, mas têm baixa adesão, uma vez que o saldo devedor é atualizado mensalmente pela variação da inflação.

Como o contrato imobiliário é longo, de até 30 anos, a depender do cenário econômico, o comportamento da inflação pode aumentar muito o saldo devedor ao longo do tempo e encarecer o custo das parcelas. Do total de contratações de crédito habitacional entre janeiro de 2024 e março de 2025, apenas 2% usaram o índice de inflação como indexador.

Perda de relevância da poupança
Atualmente, os depósitos na poupança são a principal fonte de recursos para o crédito imobiliário, mas sua participação vem caindo junto com redução no saldo da caderneta em meio ao aumento do acesso da população a aplicações financeiras mais rentáveis.

No fim de 2021, a poupança representava 46% do "funding" do financiamento habitacional contra 32% no encerramento do ano passado, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

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