Folha Imóveis

O futuro em construção

O setor imobiliário cresceu em 2023, impulsionado pelo segmento de habitação popular, e com perspectva de expansão em 2024

Vistá aérea de Boa ViagemVistá aérea de Boa Viagem - Foto: Foto: Alexandre Aroeira/Folha de Pernambuco

Em 2023, o setor imobiliário foi impulsionado, principalmente, pela retomada do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). A iniciativa teve novas regras implementadas em julho do ano passado. Com isso, o segmento de habitação popular esteve em alta em 2023, com perspectivas de continuar crescendo no ano de 2024. 

Segundo pesquisa da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), o segmento popular apresentou crescimento de 12,8% em relação a 2022, em unidades, e um aumento de 46,6% no volume de recursos, impulsionado pelo MCMV, no acumulado de 2023 até setembro. 

As vendas de imóveis aumentaram 22% em 2023 em comparação com o mesmo período de 2022, até setembro do ano passado. O destaque, mais uma vez, foi para o segmento popular, que aumentou as vendas em 22,9%, enquanto o segmento MAP (Médio e Alto Padrão) cresceu 18,9%. Em volume financeiro, o segmento popular cresceu 32,9%, enquanto o MAP aumentou 13%. 

Os indicadores Abrainc/Fipe também mostraram uma queda de 8,1% nos lançamentos de unidades em comparação com o mesmo período de 2022. A diminuição tem influência do setor residencial MAP, que apresentou recuo no volume de unidades lançadas de 42,3% no período.

De acordo com o economista e professor da Faculdade de Ciências da Administração de Pernambuco (FCAP) da Universidade de Pernambuco (UPE) Sandro Prado, um dos aspectos importantes que impulsionaram a construção civil foi a redução da taxa Selic, que influenciou na queda dos juros praticados no mercado. 

“Isso foi importante para o ano de 2023, e existe uma expectativa muito grande em relação ao ano de 2024, porque a maioria dos imóveis novos e até os imóveis usados são comprados geralmente de forma parcelada, ou seja, as pessoas não têm dinheiro para comprar tudo à vista e fazem um parcelamento, e quanto menor a taxa de juros, mais competitivas ficam essas parcelas”, diz. 

Ele também frisa a importância do novo Minha Casa, Minha Vida, que aumentou o valor dos imóveis financiados para até R$ 350 mil. “Isso fez com que não só houvesse um crescimento, no ano de 2023, de imóveis para as classes mais abastadas e imóveis de luxo, mas também de imóveis mais populares, então houve uma retomada da construção de imóveis populares”, destaca. 

Para 2024, há uma expectativa de crescimento da construção civil, “com a melhora da economia, com a perspectiva do crescimento do PIB, além de uma inflação baixa e redução da taxa de juros”, diz Sandro. “Vamos começar a ver muitas obras feitas aqui na nossa cidade [Recife] e em muitos outros municípios”, afirma Sandro. 

Geração de empregos

Considerado um dos setores da economia que mais empregam no País, a construção civil foi responsável por gerar 74.217 vagas de trabalho no terceiro trimestre de 2023, segundo o Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (Caged). A quantidade corresponde a 13% do total de vagas geradas no Brasil no mesmo período.

Em Pernambuco, o setor da construção civil gerou de janeiro a novembro de 2023 um total de 3.807 novos empregos, tendo sido agosto o mês com mais vagas, com 786 novos postos de trabalho abertos. Além disso, a construção civil tem participação de 4,2% no PIB de Pernambuco.

Segundo o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Pernambuco (Sinduscon-PE), Antônio Cláudio Sá Barreto Couto, o incremento da construção civil no PIB é significativo, porém, a geração de empregos causa um maior impacto na economia do País. 

“Há um incremento maior no nível de empregabilidade. A geração de empregos é maior que o crescimento do PIB propriamente dito, porque é uma atividade, principalmente a parte imobiliária, que exige o emprego de muitas pessoas, mesmo com as novas tecnologias que existem”, comenta. 

 Antonio Claudio Sá Barreto Couto Antonio Cláudio Sá Barreto Couto, do Sinduscon, destaca a geração de empregos pelo setor | Foto: Arthur Mota/Folha de Pernambuco

Em 2022, a construção civil fechou o ano com crescimento de 6,9% no PIB nacional. Em 2023, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) projeta uma queda de 0,5% da indústria da construção no PIB. Os dados conclusivos referentes ao ano passado ainda não foram divulgados. Já em 2024, a entidade prevê um crescimento de 1,3% do setor.

Retorno de arrecadação

E para complementar o Minha Casa, Minha Vida, programa do Governo Federal, o Governo de Pernambuco criou, em 2023, o Morar Bem - Entrada Garantida. A modalidade oferece subsídios de até R$ 20 mil para utilização no pagamento da entrada na compra do primeiro imóvel financiado pelo MCMV. 

A partir de um estudo contratado pela Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco (Ademi-PE) e realizado pelo economista Ecio Costa, professor titular de Economia da Universidade Federal de Pernambuco (UFPE), foram constatados que R$ 200 milhões anuais empregados pelo governo estadual na modalidade geram um retorno de arrecadação de aproximadamente R$ 320 milhões em Imposto sobre Circulação de Mercadoria e Serviços (ICMS).  

Ademi-PEO principal papel da Ademi-PE é discutir a regulação urbana e estimular a oferta de imóveis | Foto: Walli Fontenele/Folha de Pernambuco

De acordo com o presidente da Ademi-PE, Rafael Simões, três componentes impactam o acesso à moradia: dinâmica social do ponto de vista de demanda (renda e demografia); acesso ao crédito (fontes de financiamento e taxa de juros); e regulação urbana. Ele enfatiza que o principal papel da Ademi-PE é discutir a regulação urbana e estimular a oferta de imóveis. 

“Quando eu falo regulação urbana está incluída a mobilidade, sem dúvidas, está também a parte de saneamento. Mas quando eu falo de regulação urbana, é a capacidade de os municípios entenderem que chegou a hora de flexibilizar as construções. Então é um movimento super-recente”, destaca. 

Financiamento imobiliário

A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) informou que o volume de financiamento imobiliário em 2023 atingiu R$ 251 bilhões, levando-se em consideração as operações com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). 

O montante representou um crescimento de 4% em comparação a 2022 e uma movimentação de 994 mil unidades. É o segundo melhor ano da série histórica. Em 2022, o terceiro melhor ano da série, o volume atingiu R$ 241 bilhões. Já em 2021, o melhor ano da série, foram movimentados R$ 255 bilhões. Em 2023, as operações com recursos do SBPE somaram R$ 153 bilhões, uma queda de 15% no comparativo com 2022, que chegou a R$ 179 bilhões. 

“Mesmo com essa redução de 15% de um ano para outro, nós estamos falando do terceiro melhor ano de produção de crédito imobiliário do SBPE. É uma marca bastante importante e mostra que o mercado, de maneira geral, está operando em novos patamares em termos de produção, em termos de volume”, diz o presidente da Abecip, Sandro Gamba. 

Sandro Gamba, da AbecipSandro Gamba, da Abecip, diz que o mercado está operando em novos patamares em termos de produção e volume | Foto: Divulgação

Já as operações com recursos do FGTS decorrentes do Programa Minha Casa, Minha Vida tiveram um crescimento de 59% em comparação com o ano anterior e atingiram R$ 98 bilhões. O ano de 2023 foi o melhor da série histórica do segmento, com uma movimentação de 494 mil unidades. Em 2022, o segundo melhor da história, o valor foi de R$ 62 bilhões. 

Para 2024, as projeções apontam um volume de financiamento imobiliário de R$ 259 bilhões em concessões, 3% a mais no comparativo com 2023. Nas operações com recursos do SBPE o cenário deve ser de estabilidade, com um volume de R$ 153 bilhões. Já nas operações com FGTS, a expectativa é de crescimento de 8% no comparativo com 2023, resultando em R$ 106 bilhões.

Preços de Imóveis

Segundo o índice FipeZap - que acompanha os preços de imóveis residenciais e comerciais -, o ano de 2023 encerrou com uma valorização acumulada de 5,13%. A valorização imobiliária mais acentuada em 2023 se deu entre imóveis residenciais com um dormitório (+5,52%), contrastando com a alta relativamente menor entre unidades com quatro ou mais dormitórios (+4,82%).

De acordo com a economista do DataZap Larissa Gonçalves, o crescimento projetado para 2024 parte de um patamar historicamente alto, o que dá uma perspectiva de uma “primavera amena”. 

“Dos dois motores que devem impulsionar esse crescimento, aquele referente à taxa de juros é o que merece mais atenção”, diz a economista. “A redução da Selic, que temos visto desde 2023 e tem perspectiva de continuar neste ano, de modo geral contribui para a queda das taxas de financiamento imobiliário, o que, se apoiado em uma política econômica favorável, deve aquecer o setor”, pontua. 

Larissa Gonçalves, economistaEconomista Larissa Gonçaves: perspectiva de primavera amena em 2024 | Foto: Divulgação OLX/Eduardo Leite

Ela também destaca que o Minha Casa, Minha Vida pode impactar positivamente o mercado imobiliário. “Números recentemente divulgados pela Abrainc/Fipe mostraram que 70% dos empreendimentos vendidos entre janeiro e outubro de 2023 faziam parte do programa”, reitera.

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