Os cuidados na hora de comprar um imóvel, além da burocracia

Preço acessível e boa localização costumam estar no topo da lista de prioridades de quem busca um imóvel para comprar, seja para fim residencial, seja comercial. A parte burocrática, que pode esconder riscos e resultar em grandes prejuízos, muitas vezes é negligenciada durante a avaliação do imóvel. Entre os motivos estão o excesso de documentos e a falta de conhecimento técnico por parte do comprador.

A checagem da documentação, no entanto, é indispensável, principalmente pela quantidade de propriedades irregulares no país. Dados do Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional (MIDR) mostram que cerca de 40 milhões de imóveis no Brasil não possuem escrituras, documento fundamental para garantir a regularização e a segurança jurídica da propriedade.

Ainda de acordo com informações da mesma pasta, 60% dos domicílios no Brasil não possuem a documentação devidamente regularizada. A falta de formalização pode representar um problema significativo na hora de vender ou comprar esses imóveis, já que a ausência de registros adequados pode gerar disputas judiciais e, em casos extremos, levar à perda da propriedade. 

Para que um imóvel esteja legalmente regularizado, a escritura pública é obrigatória por lei. Ainda assim, muitos contratos são firmados de maneira informal — como os chamados “contratos de gaveta” — em que o vendedor não é o proprietário legal do bem, o que pode comprometer toda a operação de compra e venda.

Divergências
Além da ausência da escritura, divergências entre as informações registradas e a real condição do imóvel podem prejudicar o comprador. Inconsistências como essas aumentam o risco de complicações legais e dificultam o reconhecimento formal da propriedade.

É o caso, por exemplo, das ampliações informais, como os chamados “puxadinhos”, que não estão registradas no papel. Quando o imóvel entra em processo de venda, principalmente com financiamento bancário, a medição feita pela instituição revela as diferenças, e o crédito pode ser negado.

“Quando a compra é realizada com recursos de financiamento, existe uma avaliação técnica pelo perito contratado pela instituição financeira, que informa ao comprador sobre a consistência das informações e se aquele imóvel que será dado em garantia por alienação fiduciária garante a operação”, detalhou o corretor de imóveis Fábio Maia. 

Fábio Maia: para regularizar, é necessário um engenheiro ou arquiteto | Foto: Acervo pessoal

Para regularizar, é necessário contratar um engenheiro ou arquiteto que faça as adaptações de acordo com normas da prefeitura. “É preciso analisar se houve alguma modificação na planta original e se foi aprovada por projeto técnico e posteriormente averbada tanto na prefeitura quanto na matrícula do imóvel, no cartório correspondente”, destacou.

Isso se aplica, segundo Fábio, quando se trata de uma alteração significativa, que dê ao imóvel uma nova caracterização, a exemplo da adição de um quarto. Nesses casos, a inconsistência deve ser questionada ao vendedor ou proprietário do imóvel para formalização das mudanças. 

Aliado a isso, solicitar a matrícula atualizada do imóvel é indispensável para verificar quem é o proprietário atual e se há pendências legais ou financeiras sobre o bem. É recomendado pedir as certidões negativas de débito do IPTU e do condomínio. 

Segundo o corretor Wilson Castro, é comum que vendedores deixem de quitar despesas nos meses finais antes da venda, esperando cobri-las com o valor recebido na negociação, o que pode gerar problemas para o novo comprador.

Outro ponto crucial é

Wilson Castro: É importante analisar a situação jurídica do proprietário | Foto: Acervo pessoal

. A recomendação é solicitar certidões negativas em nome do vendedor, para garantir que o imóvel não esteja envolvido em processos judiciais, penhoras ou dívidas que possam comprometer a transferência da propriedade. “O imóvel pode estar como garantia em outro processo, e o comprador só descobre depois”, alertou Wilson. 

Certidões
O advogado especialista em Direito Imobiliário Liberato Vilella lembrou que essa etapa é indispensável para garantir uma negociação segura. “Além da certidão de matrícula do imóvel, é importante solicitar certidões fiscais e cíveis relacionadas ao proprietário. Isso inclui certidões da Receita Federal, da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN), da Secretaria da Fazenda (Sefaz), da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho”, disse Viella.

Essas buscas ajudam a identificar se há ações judiciais em andamento que possam comprometer a venda do bem. “Quem atua no setor costuma fazer uma due diligence, parecer técnico reunindo as informações jurídicas e fiscais do imóvel e do vendedor, assegurando que a transação está dentro da legalidade”, completou.

Auditoria 
A estrutura também é um fator relevante à análise das condições do imóvel. No âmbito de reconhecimento do corretor de imóveis, a estrutura pode ser reconhecida por análise documental e visual, segundo o corretor de imóveis. 

A auditoria técnica, no entanto, garante mais segurança ao comprador nesses casos, embora demande o desembolso de um valor maior, alertou Wilson. Por isso, principalmente em casos como compra de imóvel para investimento ou implementação de um negócio, outro cuidado importante antes de fechar negócio é a auditoria ou vistoria detalhada do imóvel.  

A recomendação é que essa avaliação seja feita antes da assinatura do contrato, para evitar surpresas desagradáveis após à aquisição. “Recomendo a contratação da vistoria técnica. Ela dá segurança ao comprador, que muitas vezes não tem conhecimento técnico para identificar problemas estruturais ou vícios ocultos”, explicou.

Vistoria
Problemas como infiltrações antigas, falhas na instalação elétrica, presença de cupins, trincas ou até outros recorrentes nas áreas comuns do condomínio são questões que, segundo Wilson, podem passar despercebidas a olho nu, mas aparecem com clareza em um laudo técnico especializado.

“Imagine comprar um apartamento e depois descobrir uma infiltração crônica ou um defeito estrutural que o condomínio já tentou resolver diversas vezes sem sucesso. Isso compromete a qualidade de vida e ainda gera custos extras que poderiam ser evitados com uma boa vistoria”, alertou o corretor.

A auditoria pode assegurar o comprador juridicamente, mas também pode ser uma possibilidade de negociação, permitindo que ele solicite ajustes no valor ou condições de reparo antes da assinatura do contrato.

“A negociação é fechada quando o acordo encontra o ponto de equilíbrio e o jogo entra em posição de ganha ganha. O papel do corretor de imóveis é ser um intermediador, trazendo segurança e habilidade para mitigar quaisquer tensões, atuando para que a compra ou venda sejam uma experiência satisfatórias para todos”, afirmou o corretor Fábio Maia.

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